Фільчина грамота. Чому меморандум про добудову житла "Аркади" не покладе край проблемі
7 квітня у приміщенні Національного банку підписали меморандум щодо вирішення питання добудови та передачі квартир інвесторам житлових комплексів "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах".
Згідно з меморандумом, добудовувати ЖК збанкрутілого банку "Аркада" буде великий київський забудовник "Столиця Груп". Контролюватиме виконання меморандуму вже створена дирекція з питань добудови ЖК.
Якщо все піде за планом, сторони обіцяють повністю вирішити проблему за 3-5 років. За словами Київського міського голови Віталія Кличка, такі терміни звучали на робочих нарадах.
Чистий дефіцит грошових коштів на будівельних майданчиках "Аркади" - 3,2 мільярда гривень, розповів гендиректор "Столиці груп" Едуард Соколовський посилаючись на результати аудиту.
Чому меморандум не підписали всі зацікавлені сторони? Чому новий забудовник може в односторонньому порядку розірвати домовленості? І що врешті-решт буде на Осокорках - зелена зона чи "бетонні джунглі"?
Про що говорили на пресбрифінгу
"Ми розробили і пропонуємо реальний алгоритм завершення будівництва об'єктів "Аркади". Меморандум - це дорожня карта. Його реалізація дозволить людям нарешті отримати своє житло", - заявив мер Києва Кличко.
Сам текст підписаного меморандуму ще не опублікували, проте його уривки можна знайти у Facebook- та Viber-групах інвесторів.
Кличко нагадав, що влада міста три роки перебувала в діалозі з інвесторами, керівництвом банку, і намагалася в правовому полі вирішити проблеми на об'єктах будівництва.
"Але керівництво банку ошукало інвесторів і місто, бо не виконало своїх зобов'язань. Отож добудовувати комплекси "Еврика", "Патріотика" і "Патріотика на озерах" буде компанія "Столиця груп", - заявив він.
У серпні 2020 року банк "Аркада" визнали неплатоспроможним через відчуження будівлі головного офісу у центрі Києва. Капітал фінустанови вмить став від'ємним. Банкрутство банку остаточно відправило у нокаут пов’язані компанії, що займалися будівництвом житла та його фінансуванням.
"Кейс "Аркади" ширший, ніж проблеми окремого невеликого банку. Це чергове нагадування про законодавчо неврегульовані питання будівництва житла", - заявив голова Національного банку Кирило Шевченко.
На його думку, імплементація розробленого народним депутатом Оленою Шуляк законопроекту №5091 про гарантування речових прав "повністю знищить будівельні піраміди".
Нагадаємо, раніше опитані ЕП юристи та експерти піддали сумніву цю тезу. На думку СEO і керівного партнера компанії DC Evolution Андрія Рижикова та юриста Олександра Босенка, ця законодавча ініціатива не вберегла б інвесторів від гучного краху "Укрбуду девелопменту" та "Аркади".
Революція на ринку житлової нерухомості: як новий закон може покінчити з "будівельними пірамідами"
Де візьмуть кошти
Добудова житлових комплексів здійснюватиметься за рахунок надходжень від дебіторської заборгованості Фонду фінансування будівництва "Аркади" та коштів на рахунках "Аркади". Крім того, на ці цілі направлятимуть кошти від продажу нереалізованих квартир і ще невиплаченої розстрочки.
"Столиця груп" планує направити на добудову "Патріотики" та "Еврики" 10% коштів, залучених від продажу квартир в майбутньому житловому комплексі на земельних ділянках навколо озера Небреж.
"Аркада" планувала побудувати його під назвою "Патріотика на озерах".
натиснути для збільшення
Представники громадської організації "Екопарк Осокорки" виступають проти такого механізму фінансування дефіциту, оскільки на двох ділянках вже створено ландшафтні заказники місцевого значення: "Озеро Тягле" та "Осокорківські луки".
"Екологічна комісія Київради затвердила створення ще двох природних заповідних фондів і двох парків, які повністю охоплюють території, що були в оренді компанії з орбіти "Аркади", - наголошує представник "Екопарку Осокорки" Максим Стравінський.
За словами активістів, інвесторами "Патріотики на озерах" є близько 3% від загальної кількості довірителів "Аркади". І тому вирішити питання можна без забудови зелених зон, вважають прихильники "Екопарку".
"97% інвесторів "Аркади" взагалі не мають жодного юридичного зв’язку чи відношення до цих 176 гектарів. Вони повинні отримати квартири в будинках у інших районах Києва на інших земельних ділянках", - заявили активісти.
Представники ГО вважають, що інвесторів "Аркади" використовують як ресурс для тиску на мешканців Осокорків та активістів зокрема. На їх думку, це відбувається для "торгу" "за право знищення" озер і природно-заповідних територій.
"При цьому представники МВС, СБУ, КМДА та інші дають безальтернативний сигнал, що всі, хто виступають проти забудови 176 гектарів, автоматично стають їх опонентами та головними ворогами", - йдеться у офіційній заяві "Екопарку Осокорки".
Київська влада може взяти на себе питання будівництва об'єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, якщо на це знайдуться кошти у бюджеті міста. Йдеться, насамперед, про дитячі садки та продовження проспекту Петра Григоренка вглиб ЖК "Патріотика на озерах".
Держгарантії
У тексті меморандуму зазначається ще одне джерело фінансування - "кошти, що вдасться залучити з держбюджету, за рахунок державного фінансування, кредитів, в тому числі під державні гарантії".
Що це означає? У випадку, якщо фінансових ресурсів з вищеперелічених джерел не вистачить, уряд ухвалить рішення про надання державних гарантій по кредитам "Столиця Груп" на суму необхідну для завершення будівництва.
Гарантом виступатиме уряд, а у випадку неповернення кредитів виплачувати кредиторам буде Міністерство фінансів з коштів державного бюджету. Тобто за рахунок всіх платників податків.
Шевченко додав, що Нацбанк не зможе профінансувати будівельні роботи, навіть якби хотів. Натомість регулятор надасть для цих цілей кредит рефінансування будь-якому комерційному банку під 6,5% річних на термін до 5 років.
Будівельний трикутник: як Кличко, громада Києва та Stolitsa Group вирішують проблему "Аркади"
У міністра Авакова запитали, чи планує МВС придбати квартири для співробітників у комплексах "Аркади". Той засмутив інвесторів, заявивши, що житло купуватиметься виключно на тендерних умовах.
У банку "Аркада" залишився великий кредитний портфель позичальників, які брали кредити під будівництво. Будівництво призупинилося, але кредити треба повертати, нагадала директорка-розпорядник Фонду гарантування вкладів Світлана Рекрут.
"Фонд гарантування запропонував вкладникам програми реструктуризації для того, щоб зменшити фінансове навантаження. Станом на сьогодні ми реструктуризували 60% портфеля фізичних осіб. Запрошуємо решту приєднатися до цієї програми", - заявила керівниця ФГВФО.
Парк чи гетто
У справі банку "Аркада" існує кримінальне провадження щодо 9 млрд грн коштів, зібраних у інвесторів. МВС підозрювало колишнього бенефіціарного власника Костянтина Паливоду у фінансових махінаціях.
Аваков відмовився коментувати, на якому етапі перебуває слідство, чи вдасться повернути виведені кошти і направити їх на добудову житла.
"Слідство триває. Президенту банку було пред'явлено підозру, він перебував у СІЗО, але наразі має інший запобіжний захід", - коротко відповів міністр.
Згідно із текстом меморандуму, новий забудовник "Столиця груп" розраховує, що Київрада, КМДА, МВС забезпечать поновлення договорів оренди землі на 176 га на Осокорках, термін яких закінчився.
На запитання журналіста ЕП щодо можливого поновлення оренди земельних ділянок Кличко не відповів. Він переконаний, що зелені зони можна віддати під забудову знову.
"Ці ділянки ще з радянських часів відведені під житлову забудову. Однозначно, буде "Соломонове" рішення. Ці території не перетворяться на залізобетонні гетто", - заявив мер Києва.
За його словами, навколо озер будуть передбачені об'єкти соціальної інфраструктури, зелені зони та зони відпочинку.
"Ми будемо прислуховуватися до всіх сторін і знайдемо компромісне рішення, яке влаштовуватиме й інвесторів, і тих, хто живе поряд. Екосистема буде збережена", - переконує Віталій Кличко.
Стравінський упевнений, що угода між забудовником, довірителями та представниками органів влади не може стосуватися "Екопарку", оскільки проєкт передбачає збереження зелених територій.
"Згідно з проєктом забудови, на цих землях хочуть намити пісок висотою 10-12 метрів на 90 гектарів землі та підсипати озеро Небреж (орієнтовний об'єм піску, який повинен насипати забудовник, становить 3 млн куб м. - ЕП). Про яке збереження природи може йти мова за такої суттєвої зміни ландшафту?", - заявив співзасновник "Екопарку".
Туманне майбутнє
Згідно із текстом меморандуму, "Столиці Груп" надаються публічні гарантії в отриманні права та можливості проведення забудови земельних ділянок ЖК "Патріотики на озерах" площею 176 га.
Якщо забудовник з незалежних від нього причин не зможе розпочати виконання будівельних робіт протягом шести місяців, то має право відмовитися в односторонньому порядку від реалізації цього меморандуму.
"Незалежними" причинами підписанти вважають потенційне "блокування будівельного майданчику активістами та громадськими організаціями чи іншими третіми особами".
У коментарі ЕП представники "Екопарку Осокорки" заявляли, що будуть у законний спосіб відстоювати збереження озер, навколишніх територій та зелених зон.
Попередня версія меморандуму передбачала, що громадська організація, яка оскаржує законність процедур виділення земельних ділянок для забудови, забере свої позови. Активісти категорично відмовляються це робити.
"Ми відмовилися підписувати меморандум. Він повністю протирічить нашій позиції", - заявив Стравінський в коментарі ЕП.
Нагадаємо, що представники державних органів своїм підписом на меморандумі нічого не гарантують покупцям квартир, а тільки обіцяють сприяти вирішенню питання.
Інакше вони потрапляють під дію статті 364 Кримінального кодексу про зловживання службовим становищем, максимальна санкція якої передбачає покарання у вигляді позбавлення волі на срок до 6 років.
По материалам: http://www.epravda.com.ua/publications/2021/04/7/672745/